De ce stagnează consolidarea clădirilor cu bulină roșie?
Articol de bucurestifm, 5 aprilie 2022, 10:07
Deși aflat în vizită oficială în Nigeria, Nicolae Ceaușescu a fost speriat de cutremurul din seara de 4 martie 1977, după cum relatează surse ale vremii. El a revenit de urgență în țară, iar în dimineața de 5 martie inspecta, clădirile prăbușite din București. A fost instituită starea de necesitate.
Sperietura pare, însă, să-i fi trecut repede. Pus un fața costurilor foarte mari ale consolidării clădirilor afectate de cutremur, patru luni mai târziu, secretarul general al Partidului Comunist Român și șeful statului, declara, pe 4 iulie 1977, consolidarea încheiată.
De atunci încoace, s-au mai consolidat din bani publici numai 20 de clădiri. Costurile par să stea, în continuare, în calea consolidării, până în ziua de azi. Abia în 2017, Primăria Capitalei a creat Administrația pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic și Compania Municipală de Consolidări și, în 2018, a dat startul unui ambițios program de consolidare.
Sursa foto: Mircea Apostolescu
Există zece clădiri în lucru, în diferite stadii de execuție. Unele sunt finalizate în proporție de peste 90%. La altele, s-a terminat faza de consolidare și mai trebuie făcute instalațiile și finisajele. Altele sunt în curs de consolidare.
Din toamna lui 2020, însă, lucrările s-au blocat și nu au reînceput nici în prezent. De ce?
Reporterul București FM, Mircea Apostolescu, a încercat să afle de la șeful Administrației pentru Consolidarea Clădirilor cu Risc Seismic, Răzvan Munteanu.
Domnule director, una dintre nelămuririle mele și ale oamenilor care se află în situația asta este de ce nu se continuă lucrările de consolidare deja începute. Sunt mai multe imobile în stadii destul de avansate de execuție și în unele dintre ele proprietarii ar fi trebuit să se mute deja înapoi. De ce nu continuăm aceste lucrări?
Încă din anul 2019 au fost inițiate un număr de zece contracte pentru consolidarea a zece imobile, contracte inițiate în parteneriat cu Compania Municipală de Consolidări. Dintre acestea, 4 imobile sunt într-un procent de 95 -99 % gata și suntem în prezent în proces de încheiere a recepțiilor la terminarea lucrărilor. Când spun că suntem în proces înseamnă că adunăm documentele aferente cărții tehnice.
Pentru unul dintre imobile am reușit să facem recepția la terminarea lucrărilor, este vorba despre imobilul din Spătarului 36 iar alte trei sunt în această etapă. Tot din cele zece, trei imobile sunt într-un procent de 70 % lucrările executate, partea de consolidări practic este încheiată, suntem la componenta de instalații și de finisaje. De asemenea alte trei sunt într-un procent de maxim 10 % realizate.
Însă de un an și jumătate pentru aceste imobile nu se efectuează lucrări pentru simplul motiv că Compania Municipală de Consolidări a intrat într-un proces de insolvență și suntem în instanță cu solicitarea privind denunțarea acestor contracte. Termenul pe care îl avem în instanță este aferent lunii mai, practic în luna mai se va decide dacă aceste contracte pot fi denunțate și se poate ieși de sub umbrela Companiei Municipale și reîncheia alte contracte sau dacă administratorul judiciar va veni cu un plan de reorganizare al acestei companii, lucruri care încă nu s-au realizat până în prezent.
Sursa foto: Mircea Apostolescu
Aceste imobile pot face parte dintr-un plan de reorganizare aprobat de asemenea de către instanță. Deci sunt cumva două scenarii, dar în concret astăzi pentru aceste imobile nu se desfășoară lucrări. Menționez faptul că avem bani pentru ele, am prins sumele necesare în bugetul anului 2022 pentru absolut toate aceste imobile. De îndată ce vom clarifica instituțional sau în instanță acest aspect, noi vom putea relua lucrările pentru aceste imobile.
Acum că tot ați vorbit de instanță, faptul că se va decide ce se va întâmpla, există sume care au fost câștigate de companie în instanță, spre exemplu cele cu consolidările ?
Din perspectiva administrației municipale pentru consolidarea clădirilor cu risc seismic lucrurile sunt foarte clare, avem o restanță de aproximativ 4 milioane de lei. Avem la nivelul instituției o comisie care analizat toate facturile, ne vom închide pe această sumă, în jurul sumei de 4 milioane. Aceasta este singura restanță reală pe care noi o avem din documente. Din spusele celor de la CMC, spun de asemenea că sunt foarte multe alte lucrări efectuate executate în avans însă nu există trasabilitate pentru ele în sensul că nu au fost depuse documente justificative pentru aceste categorii de lucrări, motiv pentru care ele vor trebui identificate în baza unei expertize tehnice de calitate. Pentru a înțelege exact ce categorii de lucrări au fost efectuate și nu au fost, să zic așa, validate de către diriginții de șantier, de către experți tehnici și depuse spre decontare.
Ați pomenit despre expertize, am auzit cuvântul ăsta și la Primarul General care spunea că, lucrările pe care le-a efectuat Compania de Consolidări vor fi expertizate, se va constata în ce stadiu sunt sau ce s-a făcut acolo și vor fi continuate mai departe, probabil, cum spuneți dumneavoastră, de alte firme dacă va hotărî instanța. Aceste expertize care se vor face, de ce prețuri vor ține cont pentru că materialele de construcție au crescut foarte mult în ultima vreme față de momentul la care s-a făcut contractul inițial, în anul 2019.
Sigur expertul tehnic care va efectua, care va verifica calitatea lucrărilor și categoriile de lucrări, el va da și recomandarea sau el va veni și ne va spune exact care sunt categoriile de lucrări, dar ele categoric trebuiesc decontate. Îmi este greu să vă dau acum un răspuns concret dacă se vor deconta la modul în care au fost contractate acum doi ani de zile sau dacă se vor deconta la prețurile de piață. Dar un lucru este sigur, avem o nevoie reală de a înțelege ce anume este executat pentru a putea identifica restul în vederea încheierii acestor contracte. Deci în orice variantă din documentele pe care le avem astăzi cel puțin pentru două imobile avem nevoie de astfel de documentații tehnice, pentru a înțelege ce anume a fost executat, în ce cantități, pentru a ști care este restul de executat.
Sursa foto: Mircea Apostolescu
Acum, mergând un pic mai departe, e plin orașul de tot felul de afișe, probabil că le vedeți și dumneavoastră, mai ales prin centru, inclusiv în Piața Amzei, „Atenție, cade tencuiala !”. Nu se mai fac acele puneri în siguranță, până la urmă pentru cetățeni, nu numai pentru cei care stau în imobile dar și pentru cei care trec prin zonă, sunt zone centrale, zone foarte circulate, în Piața Amzei se duc copii la școală și așa mai departe. Aceste puneri în siguranță erau foarte importante, ca să nu te trezești că îți pică în cap pe strada nu știu ce de la un ornament de la streașina clădirii.
Pentru a vă da un răspuns complet ar trebui să începem cu ce înseamnă punerea în siguranță. Scopul punerii în siguranță este acela de a îndepărta pericolul iminent, de a îndepărta pericolul asupra domeniului public, exact din motivul de a evita anumite nenorociri. În anul 2018 a fost inițiată o primă campanie de punere în siguranță pentru o serie de imobile în care municipalitatea avea coproprietate într-un procent majoritar. Doar că pentru aceste imobile au fost inițiate lucrările de punere în siguranță, însă s-a mers mai mult decât punerea în siguranță, s-a intervenit ulterior și pe reparații de fațadă. Deci cumva de la nevoia de a îndepărta pericolul iminent s-a ajuns la aceste reparații de fațadă care au continuat de altfel și în anii 2019 – 2020.
În luna noiembrie a venit Curtea de Conturi și a spus ca lucrările care au fost executate acolo pe grupe pentru imobile unde există coproprietate, municipalitate și proprietari privați, componenta de proprietate privată trebuie recuperată în sensul că trebuie plătită de către proprietari.
Desigur aici a fost o lipsă dacă vreți de transparență în relația cu proprietarii, cu coproprietarii, mai bine spus din perspectiva notificării cu privire la sumele care ar fi fost să fie cheltuite pentru aceste imobile. Însă una a fost activitatea inițială de punere în siguranță care a presupus niște sume și alta a fost partea de reparații care au continuat ulterior. A existat un acord tacit dacă vreți din partea proprietarilor, nu un acord scris, pentru că s-a intervenit asupra proprietății dumnealor.
Sursa foto: Mircea Apostolescu
De asemenea unii dintre proprietari au venit și ne-au și confirmat faptul că au venit lucrările și ca au fost foarte încântați, că li s-a reparat și revopsit fațada. La sfârșitul anului 2019, Primăria Municipiului București dă o hotărâre de Consiliu General prin care stipulează faptul că pentru toate lucrările aferente acestor imobile pentru care s-au efectuat lucrări de punere în siguranță și reparații fațadă, dacă proprietarii vor intra într-un program de consolidare, aceste lucrări nu se vor plăti.
A fost o decizie corectă probabil la momentul respectiv însă această decizie nu se poate aplica retroactiv pentru lucrările efectuate în anii 2018-2019, atunci când am venit în această instituție. a trebuit să pun în aplicare raportul Curții de Conturi și să implementez măsurile date. Am notificat atât proprietarii din 2018, ulterior și pe cei din 2019.
Pot să vă menționez că, cu o parte dintre proprietari am încheiat angajamente de plată și au început deja să plătească. În următorii cinci ani sunt angajamente de plată încheiate pentru lucrările de punere în siguranță și de refacere a fațadei, cu alți proprietari vom ajunge în instanță și acolo se va decide care care va fi modalitatea de recuperare sau nu a acestor acestor sume. Însă vreau să insist pe faptul că aceste lucruri nu au fost transmise și comunicate într-un mod transparent proprietarilor, nu le-au fost prezentate devizele, a fost totul abordat într-o manieră prin care toate acele lucrări efectuate vor fi suportate de către bugetul local al municipiului București.
A fost un acord tacit pe care proprietarii l-au dat atât colegilor mei cât și Companiei Municipale de Consolidări prin permiterea de a intra pe proprietatea lor, sigur inițial oamenii au apreciat acest efort al municipalității de a fi realizate astfel de lucrări într-un mod gratuit. Însă este totuși o nedreptate cu privire la finanțarea proprietății private din bugetul local.
Cum alegem aceste imobile atât timp cât nevoia la nivelul municipiului București este enormă, m-aș întoarce un pic la aspectul semnalat de către dumneavoastră cu privire la punerile în siguranță și aș menționa următorul lucru, avem în prezent în cadrul instituției 40 de sesizări de la 40 de imobile diferite cu privire la aceste puneri în siguranță.
Sursa foto: Mircea Apostolescu
Un grup de lucru format din arhitect restaurator, inginer și încă un arhitect lucrează la toate aceste sesizări în sensul că se deplasează în teren, fac note de constatare,au identificat care sunt categoriile de lucrări care sunt necesare pentru a îndepărta pericolul iminent.
Aceste categorii de lucrări se vor transforma într-un deviz, proprietarii vor fi înștiințați cu privire la sumele respective și în același timp li se va transmite următoarele variante, o variantă municipalitatea să contracteze pentru dumnealor lucrările, dar ei vor trebui să le deconteze odată cu încheierea lor sau o altă variantă, dumnealor să-și contracteze propriul constructor pentru îndepărtarea pericolului. Este obligația proprietarilor de a gestiona aceste imobile iar primăria va interveni prin punere în siguranță doar asupra componentei care are impact asupra domeniului public.
Mie mi se pare că este un pericol foarte mare și că totuși aveți resurse insuficiente. Nu știu dacă va sesiza cineva, spre exemplu situația din Piața Amzei unde este o clădire chiar pe strada de intrare în piața dinspre Calea Victoriei și pe trotuar sunt trase niște benzi cu – Atenție cade tencuiala! Am văzut pe jos că picase tencuiala, pe acolo trec copii care se duc la școală, trece lumea la piață.
Da, este unul dintre imobilele pentru care avem aceste reclamații. De altfel cei de la ISU au intervenit în urmă cu aproximativ o lună de zile acolo, pentru a îndepărta o zonă care avea pericol mare de desprindere din partea de cornișă. Acesta va fi modul în care vom aborda aceste punerii în siguranță. Vom notifica proprietarii cu privire la responsabilitățile pe care le au, primăria va putea interveni contra cost pentru recuperarea acestor sume de la proprietarii acestor imobile, acolo unde primăria are proprietate, sigur totul va fi din bugetul local.
Da, probabil că așa trebuie făcut, într-adevăr obligația revine proprietarului potrivit legii și răspunderea dacă se întâmplă ceva, dacă e cineva accidentat sau ai distrus un bun,revine tot proprietarului nu revine altcuiva.
Sursa foto: Mircea Apostolescu
Vă spuneam de colegii mei care sunt implicați în gestionarea acestor reclamații. există și un documentar foto, in procedura prin care ei identifică categoriile de lucrări, se fac măsurători, se face această documentație de planșe fotografice și urmează se identifice categoriile de lucrări. Toate trebuie să fie transformate într-un deviz general de unde să rezulte niște costuri estimative. Cu privire la cei de la ISU, întotdeauna am avut o colaborare extraordinară cu dumnealor.
La un telefon distanță, au intervenit și ne-au sprijinit în orice reclamație, dar nu aș vrea să fie înțeles greșit, dumnealor vin și îndepărtează efectiv pericolul iminent, adică o stare de fapt. Pe de altă parte pot să vă spun că Primăria Municipiului București are acest program de consolidare pentru imobilele care sunt cu peste trei etaje însă apetitul asociațiilor de proprietari de a veni în aceste programe este destul de redus.
Sunt foarte mulți proprietari care închiriază aceste apartamente și nu doresc să piardă sumele aferente, sunt foarte mulți care nu vor să își părăsească locuințele sau pur și simplu nu locuiesc acolo și nu vor să audă de niciun fel de cost suplimentar, iar această experiență din păcate s-a văzut și în oportunitatea PNRR-ului atunci când dintr-un total de 31 de imobile potențial eligibile, pe data de 1 aprilie, am avut de la 13 asociații de proprietari documentele pentru a le putea depune în aplicația PNRR- ului.
Sunt și eu în asociația de proprietari de la mine de la bloc, vă spun că în momentul în care aude lumea că trebuie să dea bani, ca exemplu, dacă apartamentul valorează 50.000 de euro și mai trebuie sa dea 30.000 de euro ca să îl consolideze, dintr-o dată apar probleme în asociație foarte mari, deci cu siguranță este și problema de bani.. Și de altfel dacă stăm bine să ne amintim experiența de la Sectorul 1 unde dacă s-a făcut reabilitare termică gratuită s-a făcut reabilitare termică, iar în sectoarele unde nu s-a făcut gratuita, nu s-a făcut nici pana acum.
Da este un mod de lucru, acum pe actualul cadru legal nu există posibilitatea de a se finanța gratuit consolidarea, PNRR a oferit o oportunitate cu posibilitatea de a fi finanțați până la 700 de euro pe metrul pătrat desfășurat din categoriile de lucrări aferente consolidării și eficienței energetice, respectiv 500 pentru consolidare si 200 pentru eficiență energetică. Categoric din experiența pe care o avem cu celelalte imobile din devizul general rezultă sume peste această valoare de 700 de euro, însă este o gură de aer extrem de bună de care din păcate au beneficiat mult prea puține asociații de proprietari pana acum.
Sursa foto: Mircea Apostolescu
M-aș întoarce un pic la aceste imobile care sunt în stadiu avansat de execuție, unele la 70 %, altele la peste 90%, proprietarii de acolo.sau o parte din proprietarii de acolo stau în locuințe de necesitate ale Primăriei Capitalei și generează niște costuri. Ce se întâmplă cu lucrurile astea?
Sigur locuințele de necesitate funcționează pe următorul principiu, de locuințele de necesitate beneficiază cei care sunt relocați pentru că imobilul lor este în consolidare și nu dețin alte proprietăți în momentul în care sunt relocați. Dumnealor au obligația de a plăti tot ceea ce înseamnă utilități.
Nu de multe ori am avut surpriza când am văzut că aceste locuințe de necesitate au fost închiriate de către aceștia, motiv pentru care de câteva luni de zile suntem într-un contact direct, cu controale la aceste locuințe pentru a ne asigura că cei care au dreptul de a beneficia de locuințe de necesitate și locuiesc real în aceste locuințe și vă spun că am avut multe surprize.
Și este foarte adevărat că cei care locuiesc în aceste locuințe nu plătesc nici un fel de chirie, însă în situația în care identificăm astfel de situații retragem locuința iar dacă constatăm că trei luni consecutiv nu au plătit utilitățile de asemenea intră pe o obligația de a plăti contravaloarea unei chirii stabilite de către Primăria Municipiului București.
Vă spun că am avut surprize identificând cetățeni care nu și au plătit mai multe luni de zile și suntem într un proces din acesta de mediere de a veni la zi cu toate cheltuielile. În caz contrar va trebui să le solicităm chirii. Există un cost pe care îl are municipalitatea chiar și prin utilizarea acestor locuințe pentru că presupun o anumită uzură și există un cost. Ne dorim ca în momentul în care clarificăm aspectul instituțional cu Compania Municipală de Consolidări indiferent că va avea un plan de reorganizare sau vor fi denunțate contractele, să putem să reluăm cu celeritate aceste lucrări cu atât mai mult ca banii îi avem prevăzuți în bugetul local.
Aveți o proiecție cam când ar putea să reînceapă lucrările, cam când ar putea să se termine cele efectuate în stadiul de peste 70%, de 90%, și așa mai departe, adică să le oferim oamenilor o speranță?
Sursa foto: Mircea Apostolescu
Cele de 90% pot fi terminate undeva într-o lună de zile pentru că suntem deja la componente de documente și suntem în proces de a le prelua de la Compania Municipală de Consolidări, pentru celelalte de 70%. Avem ca reper luna mai. Planul nostru este ca până la sfârșitul acestui an să închidem aceste lucrări.
Sigur că va fi o perioadă destul de complicată în momentul în care vom transparentiza toate cheltuielile efectuate pentru aceste imobile pentru că avem deja niște experiențe cu alte imobile. Spre exemplu imobilul din str. Franceză 30, a pornit de la 6.7 milioane cu contract pe 24 de luni în 2018, iar astăzi a ajuns la 22 de milioane printr-o serie de acte adiționale care au fost încheiate și din păcate toate aceste majorări nu au fost transparentizate nici în 2018, 2019, 2020 către proprietari.
Iar acum ne vom afla în situația în care va trebui să predăm imobilele cu o serie de acte adiționale care nu au fost însușite de către proprietari și vom crea iarăși la rândul nostru niște tragedii pentru că proprietarii nu au fost informați cu privire la pașii valorici pe care instituția i-a parcurs de la momentul inițierii contractului.
Acum avem un acord cadru pentru expertizare pentru 500.000 de metri pătrați de clădiri și este foarte important de menționat că se vor parcurge cel puțin următoarele etape în cadrul acestor expertizării, se vor realiza relevee pentru toate apartamentele din clădirile ce urmează a fi expertizate.
Este foarte important acest lucru pentru că va fi singura modalitate prin care identificăm modificările interioare care au avut loc în ultimii 30 de ani de modernizări în locuințe. Deci vom putea identifica toți pereții desființați și așa mai departe, de asemenea se vor face dezveliri de fundații pentru a vedea exact până la ce adâncime se află fundațiile imobilelor ce urmează a fi expertizate.
Sursa foto: Mircea Apostolescu
Se vor face studii geo cu forări ale terenului pentru a se verifica stabilitatea terenului în funcție de normativ, se vor face foraje efectiv între 8-10-12 metri pentru fiecare imobil și iarăși se iau probe. Se iau probe non-invazive, se iau probe din diferite zone ale imobilului pentru a verifica care este calitatea materialelor și ce performanță calitativă mai au aceste materiale și în funcție de toate aceste date vor rezulta soluțiile de expertizare. Este un lucru pe care nu l-am mai făcut în București în ultimii 20 de ani în maniera aceasta de volume.
Planul nostru pentru următorii doi ani de expertiză este de 500 de mii de metri pătrați, 350 de mii de metri pătrați pentru clădiri aflate în zone protejate și non protejate și 150 de mii de metri pătrați pentru clădiri monumente istorice.
