Proprietarii trebuie să se implice în asociația blocului

Articol de Mircea Apostolescu, 24 februarie 2025, 11:52

Mulți dintre noi locuim la bloc și suntem, adesea, nemulțumiți că se strică ascensorul, că poate nu este atât de curat pe cât ne-am dori, în spațiile comune -pe paliere, pe scări, în holul de la intrarea în bloc, etc. Dar, puțini dintre noi ne interesăm, cu adevărat, de administrarea imobilului în care locuim, mergem la ședințele de bloc și așa mai departe.
De fapt, mulți nici nu prea știu pe cine sunt supărați, pentru lucrurile care nu merg bine, în blocul lor.

Fiecare dintre noi putem și trebuie să ne implicăm in administrarea clădirii în care avem apartamentul. Cea mai importantă formă de participare a proprietarilor la administrarea imobilului este Adunarea Generală a asociației de proprietari din blocul respectiv.

„Ce instrumente avem la dispoziție, noi, ca și proprietari, într-un bloc cu apartamente, pentru a fi parte la administrarea blocului”?

Mihai Mereuță: „În primul rând, adunarea generală. Adunarea Generală, de care toți ne ferim, din păcate, adică marea majoritate se feresc, este esențială. Presupun că, printr-o participare importantă, și rezultatul alegerii, în cadrul asociației – și anume, comitet, președinte și, ulterior, contractarea serviciilor de administrare, cenzorat, în adunarea generală, lucrurile pot să obțină rezultate bune.
Și s-a văzut clar că, acolo unde există o implicare importantă a proprietarilor, și calitatea locuirii este mult mai bună. Starea clădirii e mai bună. Nemulțumirile sunt mult mai puține. Transparența este ridicată. Adică, nu ne facem singuri probleme”.

Conform Legii 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor – adică a clădirilor de locuit în comun, asociația de proprietari este structura asociativă prin care proprietarii unui imobil comun își administrează și întrețin clădirea și bunurile aferente.

Asociația de proprietari se constituie prin adunarea generală, în care proprietarii aleg un comitet executiv și o comisie de cenzori, stabilind astfel organele de conducere și control ale asociației.
Tot Adunarea Generală alege președintele asociației, care reprezintă legal asociația in raporturile cu terții, începând de la administrația publică locală, până la diverșii prestatori de servicii, de la termoficare, până la curățenie.
Adunarea Generală este forumul suprem de decizie în cadrul asociației, fiind constituită din toți proprietarii din bloc.
Aceasta se organizează cel puțin o dată pe an, de regulă în primul trimestru, iar participarea este obligatorie. Adunarea Generală poate fi convocată și în situații speciale la inițiativa comitetului executiv sau a membrilor care dețin cel puțin 20% din cotele de proprietate.

La prima convocare, Adunarea Generală este legal constituită și ia hotărâri în prezența, respectiv cu votul, a cel puțin jumătate plus unul din numărul proprietarilor din condominiu.
Cum, de cele mai multe ori, această condiție nu este îndeplinită, la cea de-a doua convocare, Adunarea Generală este legal constituită, respectiv ia hotărâri, în prezența , cu votul, a jumătate plus unul dintre proprietarii prezenți.
Așadar, dacă nu participăm la ședințele de bloc, membrii Comitetului Executiv și președintele asociației de proprietari vor fi aleși de către cei câțiva vecini care participă la cea de-a doua convocare.

„Gândiți-vă că aprobăm bugetul, planul de lucrări pentru anul în curs, proiecte de viitor. Hotărâm Fondul de reparații sau alte fonduri speciale. Hotărâm, nu știu, să punem panouri solare, peste cinci ani. Și ne hotărâm cinci ani să strângem banii.
Toate aceste lucruri se hotărăsc, în adunarea generală.
Numai repararea unui ascensor poate provoca tulburări mari. Dacă vii, peste noapte, să spui: știi, trebuie să înlocuim ascensorul, s-a terminat, ni l-a închis ISCIR-ul, nu mai avem voie să-l folosim – demult ne avertizau și, în mod ilegal, l-am folosit, fără să avem voie, pentru că n-am avut bani.
Și nu vii, peste noapte să spui: știi, să strângem, repede, o primă tranșă ds 1800 de lei de apartament. Pentru că vei crea tulburări mari și oamenii vor fi suspicioși. În afară de faptul că nu vor avea de unde să dea”, a explicat, pentru București FM, președintele Ligii Asociațiilor de Proprietari „Habitat”, Mihai Mereuță.

Așadar, conform aceleiași Legi 196/2018, adunarea generală a asociației de proprietari ia decizii în tot ceea ce privește administrarea și întreținerea imobilului, adică aprobarea lucrărilor de reparații, contractele cu furnizorii și stabilirea bugetului anual de venituri și cheltuieli.
Tot Adunarea Generală adoptă bugetul asociației și stabilește cheltuielile comune, stabilirea cotelor de contribuție la cheltuieli pentru proprietarii și chiriașii clădirii.
Prin votul Adunării Generale, proprietarii decid în cea ce privește utilizarea spațiilor comune, adică eventuala schimbare a destinației acestora, care se decide cu acordul majorității -astfel cum am descris mai sus majoritățile, și în mod obligatoriu, cu acirdul vecinilor afectați.
Angajarea administratorului și stabilirea condițiilor de lucru ale acestuia, precum si angajarea firmei de cenzorat.

Atenție: chiar dacă nu participăm la Adunarea Generală, deciziile acesteia sunt obligatorii pentru toți proprietarii din bloc, indiferent de majoritatea cu care au fost adoptate.

Comitetul Executiv este format dintr-un număr variabil de membri (între 3 și 11), aleși de adunarea generală dintre proprietarii imobilului.

Conform Legii 196/2018, în atribuțiile Comitetului Executiv al asociației de proprietari intră:

• Implementarea deciziilor adunării generale. Comitetul Executiv va acționa pentru punerea în aplicare a hotărârilor privind întreținerea și administrarea imobilului.
• Tot de Comitetul de bloc ține și managementul contractelor: se ocupă de derularea contractelor cu furnizorii de servicii și angajarea personalului necesar întreținerii clădirii.
• Organizarea adunărilor generale și alte acțiuni stabilite de adunare.

Comitetul executiv prezintă adunării generale bugetul anual, urmărind respectarea acestuia pe parcursul anului.

Președintele asociației este ales de adunarea generală dintre membrii comitetului executiv. Acesta are un rol esențial în coordonarea și reprezentarea asociației.

Atribuțiile președintelui Comitetului Executiv al asociației de proprietari sunt, conform Legii 196/2018:

• Respectarea hotărârilor asociației și asigurarea implementării acestora.
• Relația cu terții: președintele reprezintă asociația în relațiile cu alte entități și semnează în numele acesteia.
• Convocarea și conducerea adunărilor și ședințelor comitetului executiv.

Atenție: chiar dacă nu participăm la Adunarea Generală și la alegerea Comitetului Executiv și a președintelui asociației de proprietari, semnăturile membrilor Comitetului și cea a președintelui angajează asociația, și pe fiecare dintre noi, în calitate de proprietar, membru al acesteia, in raporturile cu terții, începând cu administrația publică locală și mergând până la furnizorii de utilități ori prestatori de servicii.